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Les ventes aux enchères immobilières



Alors que le prix de l'immobilier a explosé ces dernières années, acheter une maison ou un appartement à un prix attractif devient une rareté.



Parmi les pistes à suivre, les ventes aux enchères immobilières peuvent être particulièrement alléchantes. Tour d'horizon.

Dans le secteur très règlementé des ventes aux enchères, trois principaux acteurs se partagent le marché : les tribunaux, les notaires et les domaines. Dans les trois cas, l'accès aux salles de ventes aux enchères est libre. Toute personne intéressée par une vente peut ainsi assister aux audiences qui se déroulent publiquement, c'est à dire portes grandes ouvertes. Seuls les saisis ou les personnes notoirement insolvables ne sont pas admis à enchérir.


Les ventes judiciaires des tribunaux



Dans la plupart des cas les biens immobiliers proposés par les tribunaux sont mis à la vente suite à un litige entre héritiers, une liquidation judiciaire d’entreprise ou à une vente pour insolvabilité. Le recours à un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente est obligatoire. L'anonymat est garanti : l'avocat se doit de porter les enchères sans citer le nom de son client.

Un cahier des charges disponible aux greffes du tribunal qui a ordonné la vente fait le point sur les droits et les devoirs de l’acquéreur. 

Il engage la responsabilité du tribunal. Les frais à ajouter au prix de vente sont ceux générés par les procédures antérieures engagées contre le vendeur, la rétribution de l’avocat (proportionnelle au prix de vente selon un barème dégressif au fur et à mesure que le prix d'adjudication est élevé), les droits de mutation. En générale, l’ensemble de ces frais équivaut à ceux pratiqués dans le cadre d’une vente amiable (commission d'agence immobilière et frais de notaire). Ils doivent être réglés dans les 10 jours qui suivent la vente.


Les ventes des notaires



Contrairement aux ventes judiciaires, les ventes des notaires sont volontaires, c'est à dire librement décidées. La vente est garantie par un cahier des charges engageant la responsabilité du notaire. Les séances sont contrôlées par les notaires sous l'égide de leurs chambres départementales.

Elles se pratiquent selon le principe dit de « la bougie », c’est à dire que les enchères se portent pendant un laps de temps limité par la combustion d’une première, puis d’une seconde bougie. Le dernier enchérisseur emporte la vente si aucune surenchère d’au moins un 10% du prix de vente n’est déclarée dans les 10 jours.

Les particuliers peuvent porter les enchères seuls, sans l'aide d'un avocat. Un chèque de consignation certifié par la banque est obligatoire pour enchérir. Les frais à ajouter au prix de vente s'élèvent à environ 1% du prix d’adjudication pour l’organisation de la vente auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire ainsi que les droits de mutation.


Les ventes des domaines



Les biens immobiliers des ventes des domaines sont la propriété de l’Etat. Les enchères ont lieu elles sur le principe dit de « la bougie » comme les ventes des notaires. Contrairement aux ventes judiciaires et notariales, aucun cahier des charges préalable n’est rédigé. Tout adjudicataire est censé bien connaître l'immeuble qu'il achète.
Il le prend « dans l'état ». Il n’existe par conséquent aucune garantie. La totalité des frais est à la charge de l’Etat. Un cautionnement de 5% du montant de la mise à prix est exigé.

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